1. Расчет убытков в случае, если арендодатель после досрочного расторжения первоначального договора
аренды сдает то же имущество в повторную аренду
Арендодатель вправетребовать в судедосрочного расторжения договора в случае существенного нарушения условий договора арендатором.При этом существенным признается такое нарушение договора одной из сторон,которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того,на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).
Отдельно ГК РФ выделяет, в частности,следующие случаи, при наступлении которых арендодатель вправе требовать расторжения договорааренды:
а)если арендатор пользуется имуществомссущественным нарушениемусловийдоговораилиназначенияимущества ( в том числе сдает его в субаренду или передает свои права аренды другому лицу)либонеоднократно нарушает свои обязательства (п.3 ст.615 ГК РФ, п.1 ст. 619 ГК РФ);
б)арендатор существенно ухудшает арендованное имущество (п.2 ст. 619 ГК РФ);
в)более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вноситсяарендная плата (п.3 ст. 619 ГК РФ);
г)в тех случаях,когда всоответствиисзаконом,инымиправовымиактамиилидоговором арендыпроизводствокапитального ремонта предмета аренды является обязанностью арендатора, а арендатор его не производит в сроки, установленныедоговором,априотсутствииихвдоговоре - в разумные сроки (п.4 ст. 619 ГК РФ).
Необходимо обратить внимание в данном случае на следующие моменты:
nарендодатель вправе требовать досрочного расторжениядоговора в случаях, перечисленных выше,толькопосленаправления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок;
nарендодатель вправеприменять для расчета убытков формулы, указанные в настоящем и следующем параграфах, только, если онвоспользовался правом, закрепленным за ним в законе или договоре, на расторжение договора.
Далее будут разграничены ситуации, когда арендодатель после досрочного расторжения первоначального договора, причиной которого является неправомерные действия арендатора:
nвоспользовался правом сдать имущество, служащее предметом аренды,в повторную аренду (заключитьновый договор аренды того же имущества); или
nотказался от этого права либоон не может воспользоваться этим правом по каким-либо причинам (запрет в законе, договоре и т.п.).
В отличие от подобной ситуации, возникающей уарендатора, для арендодателя можно привести не столь тривиальную юридическую конструкцию, необходимую длявзыскания с недобросовестного арендатора разницы в размерах арендной платы, указанной в первоначальном договоре, и платы, за которую было сдано это имущество в повторную аренду.В данном случае необходимо вспомнить, что под вещами понимаются так же и деньги (ст. 128 ГК РФ), поэтому отказ в их оплате в качестве арендной платы, фактически является отказом должникаот исполнения договорной обязанности по передаче вещи. Следовательно,за пострадавшей стороной сохраняется правополучить аналогичную вещь иным разумным с коммерческой точки зрения способом, то естьв данном случае сдать имущество в повторную аренду третьему лицу и отнести за счет недобросовестного контрагента в первоначальной сделке необходимые для этого затраты. Конечно, данное толкование ст.397 ГК РФдля некоторыхюристов будет казаться слишком расширительным, но представляется, что эта позиция верна и практически оправдана.
Более того, отметим, что право любой из сторон договора аренды взыскать с недобросовестного контрагента разницузакреплено в гражданском законодательстверяда зарубежных стран. Например ст. 2А-527Единообразного торгового кодекса США, гласит, что, если арендодатель добросовестно заключаетновый договор аренды, который в значительной степени подобен первоначальному договору аренды, и на разумных коммерческих условиях, арендодательвправе взыскать с арендатора в качестве возмещения ущерба:
а)величину арендной платы по новому соглашению на дату начала
течения срока нового соглашения по аренде в отношении применимого срока аренды по новому соглашению в сравнении с оставшимся сроком аренды по первоначальному договору минус величина арендной платы на ту же дату за оставшийся срок аренды по первоначальному договору аренды;
б)причитающуюся инеуплаченную арендную плату на дату начала
течения срока нового договора аренды;
в)любые сопутствующие и косвенные убытки.
Итак, формула расчета убытков в случае, когда арендодатель после расторжения первоначального договора аренды сдает имущество, служившего предметом первоначальной аренды, в повторную аренду (заключает новый договор аренды), приметвид:
Уад1 =(Ад - Анд) Х ЧП+ РУ + УВ - СР(3б-1)
где
Уад1 -убытки арендодателя в данном случае;
Ад -арендная плата за определенный период(например, за месяц), указанная в первоначальном договоре аренды;
Анд - разумная арендная плата за определенный период, указанная в новом договоре при повторной аренде имущества;
ЧП -число прошедших со дня расторжения первоначального договора до дняокончания срока аренды,изначально предполагаемого по условиям первоначального договора, определенных периодов (например, месяцев), в течении которых должны производится очередные платежи;
РУ- реальный ущерб (см. часть А раздела 1 настоящей книги);
УВ- упущенная выгода (см. часть Б раздела 1 настоящей книги);
СР - сбереженныерасходы(см. параграф 1 части В раздела 1 настоящейкниги).
Если разница между размерами арендных платежей, указанныхв первоначальном и новом договорах, получится отрицательная, тодля определения суммы убытков, подлежащих компенсации,можноприменять общую формулу расчета убытков (3б-4).
Реальный ущерб в данном случае,в числе прочих составляющих, указанных в части А раздела 1 настоящей книги, должен включать в себя любые коммерчески обоснованные платежи, необходимые для прекращения аренды, транспортировки, принятия мер по сохранности и хранению предмета аренды после нарушения первоначального договора арендатором, а такжеиные коммерчески разумные расходы, затраты и комиссионные выплаты, понесенныеарендодателем в связи с заключением нового договорааренды имущества.
Показатель, отражающий сбереженные расходы, должен включать стоимость не предусмотренных новым договором аренды ремонтов (капитальных, а в случаях, указанных в законе или договоре, - и текущих) арендованногоимущества, которые должныбыли быть произведеныза счет арендодателя в период предполагаемого действияпервоначального договора в сроки, наступившие после его расторжения.
При взыскании убытков, рассчитанных по формуле (3б-1), арендодателю необходимо учитывать, что новый договор повторной арендыимущества, служащего предметом первоначальной аренды, должен одновременно обладать следующими признаками:
а)новый договордолжен бытьв значительной степени подобен первоначальному договору аренды;
б)арендная плата ииныеусловия нового договора должны быть разумными;
в)новыйдоговорзаключенпосле расторжения первоначального договора аренды;
г)совершениесделкипоповторной аренде имущества, служащего предметом первоначальной аренды, должно иметь место после расторжения первоначального договорав разумный срок. Этот срок в любом случае не должен распространяться далее даты окончанияпервоначальнойаренды, изначально предполагаемой сторонами договора.
2. Расчет убытков в случае, если арендодатель после досрочного расторжения первоначального договора
аренды не сдаетимущество в повторную аренду
Арендодатель вправе требовать от арендатора компенсации«абстрактных» убытков. Для арендодателя они могутиметь место в ситуациях, когда арендодатель после досрочного расторжения первоначальногодоговора в результате неправомерных действий со стороны арендатора, предпочтет не сдавать имущество в повторную аренду или арендодательне может воспользоватьсяправом арендовать заменяющее имущество по каким-либо причинам (запрет в законе, договоре и т.п.), либо или каким-либо причинам он не имеет право требовать компенсации указанной в формуле (3б-1) разницы между размерами арендных платежей, закрепленными в новом и первоначальном договорах (например, если по новому договору имущество сдается в аренду с последующим выкупом, то есть на иных условиях).
За исключением случаев, когда имущество стало непригодным для использования по назначениюв результате неправомерных действийарендатора, арендодатель для истребования «абстрактных» убытков должен предоставить доказательства того, что в его распоряжении находится имущество, пригодное для передачи в аренду третьей стороне (см. постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 декабря 1997 года № 4104/97).
Абстрактные и иные убыткимогут быть рассчитаны арендодателем по формуле:
Уад2=(Ад - Ар) Х ЧП+ РУ + УВ - СР(3б-2)
где
Уад2 - убытки арендодателяв данном случае;
Ад -арендная плата за определенный период(например, за месяц), указан-ная в первоначальном договоре аренды;
Ар- рыночная арендная плата за определенный периодза имущество, аналогичное арендованному по первоначальному договору (см. комментарий к формуле (3б-1)).
ЧП - число прошедших со дня расторжения договора до дня окончания срока аренды, изначально предполагаемого по условиям договора, определенных периодов (например, месяцев), в течении которых должны производится очередные платежи;
РУ- реальный ущерб (см. часть А раздела 1 настоящей книги);
УВ - упущенная выгода (см. часть Б раздела 1 настоящей книги и коммента-рий к формуле (3б-1));
СР- сбереженные расходы(см. параграф 1 части В раздела 1 настоящей книги и комментарий к формуле (3б-1).
Если разница между размером арендной платы, указаннойв первоначальном договоре, и рыночной арендной платойполучится отрицательная то для определения суммыубытков, подлежащих компенсации,можноприменять общую формулу расчета убытков (3б-4).
Кроме того, арендодатель вправе требовать уплаты, причитающихся ему по условиям договораарендныхплатежей на дату нарушения договора(если арендатор не вступалво владение имуществом) или на дату возврата имущества арендодателю ( если арендатор вступал во владение имуществом).
3. Классификация наиболее распространенных нарушений
арендатором условий арендыи расчет убытков в
указанных случаях
В арендных правоотношениях можно выделить следующие наиболее распространенныенарушения со стороны арендатора :
1) Нарушение сроковвнесенияарендныхплатежей.
Известно, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п.1 ст.614 ГК РФ).
Обычно порядок, условия и сроки внесения арендных платежейопределяются сторонами сделки непосредственно в договореаренды.Вслучае,когда договор не содержит необходимых положений,считается,чтоустановленыпорядок,условияисроки,обычно применяемыеприарендеаналогичногоимуществаприсравнимыхобстоятельствах.
Стороны сделки могут установить различные способы расчета арендныхплатежей, некоторые из которых перечислены вп.2 ст. 614 ГК РФ:
2)установленнаядоляполученныхв результате использованияарендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставление арендаторомопределенных услуг;
4)передача арендатором арендодателюобусловленнойдоговоромвещи в собственность или в аренду;
5)возложение на арендатора обусловленных договором затратнаулучшение арендованного имущества.
Так же ГК РФ указывает, чтостороны могутпредусматриватьвдоговореарендысочетаниеуказанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Далее остановимся только на нарушении договорных условий по внесениюарендных платежей,рассчитанных в форме первого из указанных способов ( в виде твердой денежной суммы), так как при нарушении арендатором договорных условий по передачедоли продукции илиплодов,полученной в результате использованияарендованного имущества(п.2), и (или) по передаче обусловленной договором вещи в собственность (п.4), в большинстве случаев, можно применять методику расчета убытков покупателя в договоре купли-продажи, рассмотренную нами выше (см. часть А раздела 2 настоящей книги), апри нарушении арендатором условий договорапо предоставлению определенных услуг (п.3) и (или) попроизводствуобусловленных договором затратна улучшение арендованного имущества (п.5), в большинстве случаев, можно руководствоваться методикой расчета убытков заказчика в договоре подряда, которая будет рассмотрена в следующем разделенастоящей книги.
Итак, если арендатор не вносит своевременно арендную плату, установленную в виде твердых денежных платежей, за период, в течении которого он пользовался (владел) арендованным имуществом, тоарендодательимеет право требовать от него уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ на сумму, сроки оплаты которой были нарушены, так как со стороны арендатора имеет место неправомерное пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки в их уплате.Но основания для истребования указанных процентов не возникает при обстоятельствах, когдаарендатор не исполняет обязанности попредварительной оплате арендных платежей (до момента реального пользования (владения) им предметом аренды), если иное не предусмотрено договором.
Таким образом, проценты, подлежащие уплате арендодателю,могут быть рассчитаны по формуле :
Пад= (УСБП6 Х С6 Х ЧД6) / 36 500( 3б-3)
где
Пад-проценты, подлежащие уплате арендодателю в данном случае;
денежногообязательства в месте нахождения арендодателя (если иное не
предусмотренов законодательствеили договоре );
С6-сумма, несвоевременно уплаченных арендных платежей за период,
в течении которого арендатор пользовался (владел) арендованным иму-ществом;
ЧД6- число дней,прошедшихс момента,когдаподоговоруаренд-ная плата должна бытьоплачена, илис момента реального пользования (владения)арендатором предметом аренды до момента оплаты аренды.
О показателеделителя см. комментарий к формуле (1в-2)
Помимо процентов, рассчитанных по формуле (3б-3), арендодатель вправе требовать компенсации убытков, вызванных нарушениями со стороны арендатора неденежных обязательств. Размер убытков может быть определен по формуле, аналогичной общей формуле расчета убытков (1в-1) :
Уад3 =УВ + РУ - СР( 3б-4 )
где : Уад3- убытки арендодателяв данном случае;
РУ- реальный ущерб (см. часть А раздела 1 настоящей книги);
УВ- упущенная выгода (см. часть Б раздела 1 настоящей книги);
СР - сбереженные расходы (см. параграф 1 части В раздела 1
настоящейкниги).
При определении размера убытков арендодателя, вызванных нарушением денежных обязательств со стороны арендатора (например, несвоевременной оплатой им арендных платежей) также можнопридерживатьсяформулы (3б-4). При этом, если сумма убытков, вызванных нарушением денежных обязательств со стороны арендатора,превышает сумму процентов, рассчитанных по формуле (3б-3), то арендодатель вправе требовать компенсации этих убытков в части, превышающей сумму процентов, помимо иных выплат, указанных в настоящем пункте.
Необходимо отметить, что,еслииноенепредусмотренодоговоромаренды,в случаесущественного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендодательвправепотребоватьотнегодосрочноговнесенияаренднойплатывустановленныйарендодателемсрок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срокаподряд (п.5 ст.614 ГК РФ).
Если же арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежане вносит арендную плату, то арендатор вправе требовать в суде досрочного расторжения договора аренды (ст.619 ГК РФ). Но предъявлять исковое заявлениеон может только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
В случаедосрочного расторжения сделки по указанной выше причине, убытки арендодателя, возникшиепосле расторжения договора,можно рассчитатьпо формуле (3б-1) или по формуле (3б-2) (в зависимости от того, воспользовался ли арендодатель правом сдать имущество в повторную аренду).
Но арендодателю необходимо учитывать, что, еслизакономнепредусмотреноиное,арендаторвправепотребоватьсоответственногоуменьшенияарендной платы в случаях, когдавсилуобстоятельств,закоторыеоннеотвечает,условияпользования,предусмотренныедоговоромаренды,илисостояние имущества, служащего предметом аренды,существенно ухудшились (п.4 ст.614 ГК РФ), а также при иных обстоятельствах, указанных в законе или договоре (некоторые из них указаны в параграфе 4 части А настоящего раздела книги). Поэтому может такслучится, что требование арендодателя об оплате арендных платежейв полном объеме не всегда обосновано.
2) Пользование имуществом не по назначению.
Согласно п.1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязанпользоватьсяарендованнымимуществомвсоответствиис условиями договора аренды,а если такие условия вдоговоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В противном случае, за арендодателем в п.3 ст.615 ГК РФ закрепленоправо потребовать расторжения договора аренды и возмещения убытков, которые могут быть рассчитаны либо по формуле (3б-1), либопо формуле (3б-2) (в зависимости от того, воспользовался ли арендодатель правом сдать имущество в повторную аренду).
Необходимо учитывать, чтопользование предметом аренды не поназначению так же может служить причиной гибели имущества, его повреждения, повешенного износа и т.п., что необходимо учитывать :
Во-первых, при расчете абстрактных убытков арендодателя (формула (3б-2)),где в качестве рыночнойарендной платы должна браться рыночная арендная плата не за соответствующее условиям договора имущество, аза имущество, имеющее дефекты, аналогичные существующим в возвращенном арендатором предмете аренды. В случае же гибели имущества, этот показатель, отражающий размер рыночной арендной платы, должен быть равен нулю.
Во-вторых, при расчетереальногоущерба, так как в него должны войти расходы ( в том числе которые будут произведены в будущем), необходимыедлявосстановления необходимых свойств предмета аренды. В случае же его гибелиэтот вид убытковдолжен включать в себя, как минимум, рыночную стоимостьутраченного имущества, служащего предметом аренды,и затраты необходимые для приобретения заменяющего имущества (транспортные расходы, комиссионное вознаграждение и т.п.), но за вычетом стоимости лома, на который можно сдать имущество, вышедшееиз строя по вине арендатора.
В-третьих, при расчете упущенной выгоды после возврата арендодателю предмета аренды. При этом можно привестиследующие примеры ее расчета, скажем,при повреждении арендованного имущества (но не его гибели), в результате нарушения правил пользования имсо стороны арендатора. Так, если арендодатель восстанавливает предмет аренды (делается ремонти т.п.), то он вправе требовать компенсацииупущенной выгоды, вызванной простоем этого имущества (см. часть Б раздела 1 настоящей книги). Если же арендодатель решил не восстанавливать предмет аренды, частично утративший свои полезные свойства после его возврата по истечении срока аренды,то размер упущенной выгоды, подлежащей компенсации арендодателю, в частности,можнорассчитать последующей формуле :
УВ1 =( Атр - Атд) Х ЧП Х К(3б-5)
где
УВ1 - упущенная выгода арендодателя в данном случае;
Атр - рыночная арендная платаза определенный период на имущество,
аналогичное переданному по договоруаренды,без учета изъянов
(повреждений,повышенногоизноса и т.п.), возникших в результате
нарушений правилпользования имуществом со стороны арендатора;
имущество, аналогичное переданному по договору аренды, с учетом
изъянов(повреждений,повышенного износа и т.п.), возникших в
результатенарушений правил пользования имуществом со стороны
арендатора;
ЧП -число определенныхпериодов, в течение которых можно будет
использовать имущество, служившее предметом аренды, после его
возврата («период жизни» этого имущества).
К -коэффициент,отражающий обычное уменьшение арендных
платежей в результате нормального (обычного) износаимущества
(нетрудно отметить, что данный коэффициент будет всегда меньше 1).
Пример расчета этого коэффициента см. ниже.
Если же ненадлежащее пользование арендованным имуществом явилось причиной гибели имущества, то упущенная выгода арендодателя, в частности, может быть рассчитана по формуле:
УВ2 =АтрХ ЧП Х К(3б-6)
где
УВ2 - упущенная выгода арендодателя в данном случае;
Атр -рыночная арендная плата за определенный период на имущество,
Аналогичное переданному по договору аренды, без учетаизъянов
(повреждений, повышенного износа и т.п.)возникших в результате
нарушений правил пользования имуществом со стороны арендатора;
ЧП - число определенных периодов, в течение которых можно было бы
при обычных условиях хозяйствования сдаватьварендуимущество,
послужившее предметом аренды по договору, если бы оно не погибло в
результате нарушений правил пользования со стороны арендатора.
платежей в результате нормального (обычного) износа имущества.
В качестве очень простогопримера расчета используемого в формуле (3б-6) коэффициента, отражающего обычное уменьшение арендных платежей в результате нормального (обычного) износа имущества, можно привести следующую сильно упрощенную (идеализированную) формулу:
платежей в результате нормального (обычного) износа имущества;
Сап- сумма арендных платежей, которыемог бы получить
арендодатель за все периоды сдачи имущества в аренду, если бы оно
не погибло в результате нарушений правил пользования со стороны
арендатора;
ЧП - число определенных периодов, в течение которых обычно
используетсяимущество, служившее предметом аренды.
Ан- рыночная арендная плата на имущество, аналогичное
переданному по договору аренды, в начальный период расчета.
Так, если какая либо вещь, к примеруконьки, обычнослужат пять условных периодов (в нашем примере пять сезонов). Причем, первый сезон(пока коньки новые)плата за их найм составляет 3 условные единицы за сезон; во втором и третьем сезонах, соответственно, по2 условные единицы за сезон, а в четвертом и пятом- по 1 условной единице за сезон.В этом случае искомый коэффициент будет равен :
К = ( 3+2+2+1+1)/( 3 Х 5) = 9 / 15 = 0,6
А сумма упущенной выгоды, рассчитанной по формуле (3б-6),получится равной :
УВ2 = 3 Х 5 Х 0,6 = 9
Можно предложить уполномоченным на то органам централизовано составить и утвердитьтаблицы коэффициентов, отражающих обычное уменьшение арендных платежей в результате нормального (обычного) износа имущества,на наиболее распространенные предметы аренды, что намного бы облегчило расчет упущенной выгоды арендодателя.
Внимательный читатель заметит, что подставив значение коэффициента, рассчитанного по формуле (3б-7) в формулу (3б-6)и, сделав в некоторых случаях допустимое предположение, что Атр=Ан,получим :
УВ2=( АтрХ ЧП Х Сап) / ( ЧП Х Ан)= Сап(3б-8)
То есть упущенная выгода в идеализированном варианте равна сумме арендных платежей, которыемог бы получить арендодатель за все периоды сдачи имущества в аренду, если бы оно не погибло в результате неправомерных деяний (действия или бездействия) со стороныарендатора.
Несколько иная ситуация возникает в случае, если предмету аренды в результате нарушения правил пользования им со стороны арендатора причинены повреждения, но имущество еще может использоваться по назначению или для каких-либо иных полезных целей.
В этом случае расчет коэффициента будет несколько сложнее, так как он должен учитыватьдля каждого конкретного случая величину повреждения предмета аренды. А идеализированная упущенная выгода будет равнане сумме арендных платежей, которыемог бы получить арендодатель за все периоды сдачи имущества в аренду, если бы оно не получило повреждения, а, например,разности между указанной суммой и суммой арендных платежей, которые реально можно получить сдавая в арендуимущество, имеющееизъяны, причиненные в результате ненадлежащего пользования им со стороны арендатора.
Необходимо обратить внимание читателей, что выше перечислены далеко не всеспособы расчета упущенной выгоды, а указанные способы могут применяться не во всех случаях. Приводя формулы (3б-5) - (3б-8) автор только иллюстрирует частные случаи данного вида убытков, стремясь показать читателю гибкость рассматриваемого правового института.
Особо отметим,что арендатор освобождается от уплаты указанных в настоящем пунктеубытков в случае, если он своевременно иза свой счет устраняет все изъяныв арендованном имуществе, вызванные ненадлежащим его использованием (при повреждении имущества и т.п.), или своевременно предоставляет арендодателю находящееся в надлежащем состоянии имущество, аналогичное арендованному (взамен последнего).
3) Нарушениетребования пользования предметом арендынепосредственно арендатором.
По общему правилу, арендаторне вправебезсогласияарендодателясдаватьарендованное имущество в субаренду(поднаем)ипередаватьсвоиправаиобязанностипо договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездноепользование,атакжеотдаватьарендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществилипаевоговзносавпроизводственныйкооператив (п.2 ст. 615 ГК РФ). Иное может бытьустановлено ГК РФ,другим законом или иными правовыми актами.
Допустивший нарушение этого правила арендатор освобождается от ответственности только в случае, если арендодатель позднее утвердит совершенные арендатором сделки.
Если же этого не происходит, то сделки по сдаче имущества в субаренду(поднаем)ипередачаправиобязанностейпо договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлению арендованного имущества в безвозмездноепользование,атакже сделки по сдачеарендных прав в залог и внесениеих в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществилипаевоговзносавпроизводственныйкооператив признаютсяничтожными,как не соответствующие закону (ст. 168 ГК РФ).В этом случае каждая из сторонобязанавозвратитьдругойвсеполученноепосделке ( п.2 ст. 167 ГК РФ).
Помимо обязанности по компенсации убытков своим контрагентам по перечисленным выше сделкам, арендаторпри рассматриваемом в настоящем пункте нарушении обязан компенсировать убытки арендодателю, размер которых может быть рассчитан по общей формуле (3б-4).
Кроме того, ГК РФ при рассматриваемых нарушениях со стороны арендатора наделяет арендодателя правомпотребовать расторжения договора (п.3 ст. 615). Воспользовавшись им арендодатель может рассчитать свои убытки, придерживаясь либо формулы (3б-1), либоформулы (3б-2) (в зависимости от того, воспользовался ли арендодатель правом сдать имущество в повторную аренду).
4) Невыполнение обязанностей по содержанию арендованного имущества, а также возврат имущества в ненадлежащем состоянии (например, с повышенным износом; без улучшений, обусловленных договором;в нерабочем состоянии; без производства текущего или капитального ремонтов (если эта обязанность возложена на арендатора);в иных случаях, когда состояние имуществахуже, чем обусловлено законом или договором и т.п.).
По общему правилу, арендаторобязанподдерживатьимуществовисправномсостоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходынасодержаниеимущества (п.2 ст. 615 ГК РФ). Иное может быть установлено законом или договором аренды.
На практике могут возникнуть некоторые сложности с определением сроков проведения текущего ремонта (конечно, если они не определены в договоре), как и в ситуации установления срока капитального ремонта (см. п.5 параграфа 4 части А настоящего раздела книги).
В некоторых случаяхможно прибегнуть к помощи положений, инструкций, правил, рекомендаций и иных подобных ведомственныхдокументов. Если таких документов, определяющих сроки текущего ремонта,на арендованноеимущество не существуют, то можно привлечь специалистов, которые обладают достаточными знаниями и опытом, чтобы установить с какой периодичностью должен производится текущий капитальный ремонт данного арендованногоимуществаили с какой периодичностью обычно производится текущийремонтаналогичного имущества. Кроме тогоможет быть произведена экспертная оценка конкретного имущества с целью выяснения необходимости его текущего ремонта. Указанные специалисты могут,быть, по ходатайствулиц, участвующих в деле,приглашеныдля проведенияэксперты в суд(ст.66 АрбитражногоПроцессуального Кодекса РФ; ст.74 Гражданского Процессуального Кодекса РСФСР).
При нарушении арендатором правил содержания имущества необходимо различать следующие ситуации :
а) когданевыполнение обязанностейпо содержанию имущества является существенным нарушением условий договора, повторяется неоднократно (два и более раз) или существенно ухудшает имущество;
б)в иных случаях.
При обстоятельствах, указанных в первом варианте, арендодатель, руководствуясь ст.619 ГК РФ и ст. 450 ГК РФ,вправепотребовать в судебном порядкедосрочного расторжения договора и возмещения убытков, рассчитанных по формуле (3б-1) или по формуле (3б-2) (в зависимости от того, воспользовался ли арендодатель правом сдать имущество в повторную аренду). При расчете в данном случае различных видовубытков (абстрактных убытков, реального ущерба и упущенной выгоды) арендодателю представляется целесообразным воспользоватьсясоветами, приведенными в пункте 2 настоящего параграфа книги (пользование имуществом не по назначению).
Но арендодателю необходимо учитывать,чтопредъявлятьтребование о досрочном расторжении договора он может только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения последним обязательств по содержанию арендованного имущества и назначить для устранения недостатковразумный срок.
Если же допущенное арендаторомнарушение правил содержания предмета аренды не попадает под категорию существенного нарушения(а также в случае, если и попадает, но арендодатель не воспользовался правом требовать досрочного расторжения договора), то при возврате,например,арендованного имущества, у которого не был произведен предусмотренный договоромтекущий ремонт,арендодательвправе:
nне принимать обратно предмет аренды до момента, когдаарендатор не произведет его текущий ремонт в объеме,установленном договором или иным нормативным документом, так как со стороны арендатора имеет место просрочка должника. Приэтом арендодатель вправепотребовать внесенияарендной платы (в том числе рыночной)за все время просрочки (ст.622 ГК РФ). В случае, когда арендная плата непокрывает причиненных арендодателю убытков (формула (3б-4)), он вправе требовать их возмещения в части, не покрытой арендными платежами;
nпроизвести текущий ремонт за свойсчет и взыскать с арендатора стоимость такого ремонта. При этомарендодатель вправе взыскать стоимость ремонта до момента производства фактических затрат на него (в соответствии с п.2 ст. 15 ГК РФ).В случае, еслитекущий ремонтбыл произведен ( или должен будет быть произведен) арендодателем после возврата арендатором арендованного имущества, то арендодатель вправе, помимо стоимости ремонта, требовать компенсации убытков, причиненных простоемимущества. В данном случае для получения суммы убытков, подлежащих компенсации, так же можно придерживаться общей формулы расчета убытков (3б-4).
Приведенные выше выводы применимы и для случаев когда арендатор возвращает имущество в ненадлежащем состоянии (например, с повышенным износом; без улучшений, обусловленных договором;в нерабочем состоянии; без производства текущего ремонта (если эта обязанность возложена на арендатора); а такжев иных случаях, когда состояние имущества при возвратехуже, чем обусловлено законом или договором и т.п.). При этом имеет место нарушениеположений ст. 622 ГК РФ, которая, в частности,гласит о том, что арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, обусловленном договором.
Если же взаконе, ином нормативном акте или договоре аренды, за арендатором закреплена обязанность производить не только текущий, но и капитальныйремонт, то нарушениеим этой обязанности наделяет арендодателя правомтребовать в суде досрочного расторжения договора аренды (ст.619 ГК РФ), нотолькопосле направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения последним обязательств по производству капитального ремонтав разумный срок.
Убытки арендодателя после расторжения договора могут быть рассчитаны по формуле (3б-1) или по формуле (3б-2) (в зависимости от того, воспользовался ли арендодатель правом сдать имущество в повторную аренду).
5) Нарушение сроков возвратаарендованного имущества арендодателю.
Согласно ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды, арендатор обязан своевременно вернуть арендодателю его имущество (конечно, если стороны не договорились о выкупе арендованного имущества арендатором (ст.624 ГК РФ), о передаче его третьим лицам и т.п.).
В противном случае, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (абз.1 ст.622 ГК РФ). В случае, если он отказывается от этого права или внесенная аренднаяплатане покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их полной возмещения. Для получения суммы убытков, подлежащих компенсации, целесообразно придерживаться общей формулы расчета убытков (3б-4). Но необходимо учитывать, что возмещение убытков в данном случае носит зачетный характер по отношению к уплаченной арендной плате, начисленной за все время просрочки.
Интересно отметить, что, согласно абз. 3 ст. 622ГК РФ, в случае, если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, то убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором,. То есть для данной ситуации законом закреплена штрафная неустойка(когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки) в отличие от общего правила о зачетном характеренеустойки (когда убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой), закрепленном в п.1 ст.394 ГК РФ.
Так же при обстоятельствах,рассматриваемых в данном пункте, необходимо учитывать положения п.2 ст.621 ГК РФ, который гласит, еслиарендаторпродолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Конструкция данной правовой нормы позволяет говорить, что для продолжения пользования арендованным имуществом не обязательнопрямое согласиесо стороны арендодателя, а достаточно отсутствия его возражения (это один из немногих случаев в праве , когда молчание считается согласием). То есть арендодатель, вовремя не возражавшийпротив дальнейшего пользования имуществом арендатором,не вправе требовать убытков, указанных в настоящем пункте книги. Более того, арендодатель может отказаться от нового договора аренды только предупредив об этом арендатора за месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иные сроки не установлены законом или договором (п.2 ст. 610 ГК РФ).
Но арендатору, в свою очередь, не стоит забывать, что на нем лежит обязанность письменно уведомить арендодателя о своем намерение заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.В противном случае арендатор будет считаться нарушившим обязательства по своевременному возврату арендованного имущества со всеми вытекающими из этого факта последствиями.