ОСОБЕННОСТИ ВЗЫСКАНИЯ УБЫТКОВ ПРИ НАРУШЕНИИ УСЛОВИЙДОГОВОРА АРЕНДЫ
ЧАСТЬА
Убыткиарендатора
1. Общие положения
Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуетсяпредоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Отметим, что, по общему правилу, плоды, продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью. Это обстоятельство необходимо учитывать при расчете убытковарендатора (особенно упущенной выгоды).
Определение момента передачи имущества, а также момента исполнения денежного обязательства практически совпадают с определениями этихпонятий, приведенных вышедля сделок купли-продажи, поэтому в данном случаеостанавливаться на этих базовыхпонятиях, необходимых для правильного исчисления убытков,не будем и посоветуем читателю, в случае необходимости,обратитьсяк разделу 2 настоящей книги.
Как и в предыдущем разделе настоящей книги, посвященнойдоговорам купли-продажи, в данном случае целесообразно разграничитьубытки разных сторон сделки (арендодателя и арендатора).
Кроме того, далее будут разграничены убытки в случае, когда арендодатель сдает имущество, от аренды которого арендатор неправомерно отказался,в повторную аренду и когда он этим правом не воспользовался («абстрактные убытки»). И, соответственно, дляарендатора выделим убытки, когда арендатор, в случае неправомерного отказа арендодателя от сдачи имущества в аренду, арендует аналогичное имущество у иного лица, и когда он не воспользовался этим правом.
2. Расчет убытков в случае, если арендатор после
досрочного расторжения договора аренды
воспользовался правом арендовать
заменяющее имущество
Любая из сторон договора аренды вправе требовать в судедосрочного расторжения договора в случае существенного нарушения договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).
Отдельно ГК РФ выделяет, в частности,следующие случаи, при наступлении которых арендатор вправе требовать расторжения договора аренды:
1)арендодательнепредоставляетимуществовпользованиеарендаторулибосоздаетпрепятствияпользованиюимуществомвсоответствии с условиями договора или назначением имущества (п.3 ст.611 ГК РФ, п.1 ст.620 ГК РФ);
2)переданноеарендодателем имущество имеет недостатки,препятствующиеиспользованию его по назначению, которые не были оговорены арендодателемпри заключении договора, не были заранее известны арендатору и немогли были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (, п.1 ст.612 ГК РФ, п.2 ст.620 ГК РФ);
3)арендодатель не производит капитальный ремонт сданного в аренду имущества (если эта обязанность не закреплена в договоре за арендатором) в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п.3 ст. 620 ГК РФ);
4)сданное в аренду имущество в силу обстоятельств, за которыеарендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для его использованияпо назначению (п.4 ст. 620 ГК РФ);
5)арендодатель не передает принадлежности сданного в аренду имущества или относящиеся к нему документы (п.2 ст. 611 ГК РФ).
6)переданное в аренду имущество обременено правами на него третьих лиц и арендодатель не известил об этом арендатора при заключении договора (ст. 613 ГК РФ).
Как и в случае с убытками сторон в договоре купли-продажи, необходимо особо выделить, что сторона договора аренды (в данном случае арендатор) вправеприменять для расчета убытков формулы, указанные в настоящем и следующем параграфе, только, если онавоспользовалась правом, закрепленным за ней в законе или договоре, на расторжение договора.
Далее будут рассмотрены ситуации, когда арендатор, в случае неправомерного отказа арендодателя от сдачиимущества в аренду или отказа арендатора от договора, досрочно расторгает первоначальный договор и арендует аналогичное имущество у иного лица.
Хотя право арендатора, вынужденного после расторженияпервоначального договора арендовать заменяющееимущество,отнести затраты в разнице арендной платы на недобросовестногоарендодателя четко не закреплено в ГК РФ, его наличие можно сделать основываясь на ст. 397 ГК РФ, которая, в частности гласит, что в случае неисполнения должником обязательства передать вещь в пользование кредитору,последний вправев разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов. При этом логично предположить, что вычету из суммы указанной компенсацииподлежат суммы сэкономленных затрат (в данном случае на оплату арендных платежей по первоначальному арендномудоговору), то есть фактически требование арендатора о компенсации понесенных необходимых расходов сведется к требованию уплатыразницымежду суммой арендной платы, выплаченной пострадавшей стороной при аренде у третьего лицаимущества, аналогичного указанного в первоначальном договоре, и суммой арендной платы, указанной в первоначальном договоре. Полученная разница в размере аренднойплаты (как показатель приходящийся на один период выплаты арендной платы) должна быть умножена на число периодов, в течение которых должен был пользоваться (но не пользовался по вине арендодателя) арендатор имуществом в соответствии с первоначальнымдоговором аренды.
Кроме того, применяя для данного случая по аналогии правила ст.524 ГК РФ, можно предположить, что удовлетворение требование по возмещению разницы в размере арендной платы не освобождаютарендодателя от возмещения арендатору иныхубытков, рассчитанных в соответствии со ст.15 ГК РФ.
То есть формула расчета убытков может принять вид :
Уар1 =(Ази - Ад) Х ЧП+ РУ + УВ - СР(3а-1)
где Уар1 -убытки арендатора в данном случае;
Ази - арендная плата за определенный период (например, за месяц), указанная в новом договоре аренды заменяющего имущества;
Ад -арендная плата за определенный период, указанная в первоначальном договоре аренды;
ЧП -число прошедших со дня расторжения договора до дня окончания срока аренды, изначально предполагаемогопо условиям первоначального договора,определенных периодов (например, месяцев), в течении которых должны производится очередные арендные платежи;
РУ- реальный ущерб (см. часть А раздела 1 настоящей книги);
УВ- упущенная выгода (см. часть Б раздела 1 настоящей книги);
СР - сбереженные расходы (см. параграф 1 части В раздела 1 настоящейкниги).
Если разница между размерами арендных платежей, указанныхв договоре аренды заменяющего имущества и в первоначальном договореаренды, получится отрицательная, тодля определения суммы убытков, подлежащих компенсации, необходимо применять общую формулу расчета убытков (3а-3).
Показатель, отражающий реальный ущерб, должен включать в числе прочих составляющих, указанных в части А раздела 1 настоящей книги, разумные расходы, связанные с проверкой, принятием, перевозкой, хранением и заботой об арендованном по новому договору имуществе; перевозкой и хранениемарендованного по первоначальному договору имущества, произведенные после досрочного расторжения этого договора, а также иные коммерчески разумные расходы, затраты и комиссионные выплаты, понесенныеарендатором в связи с арендой заменяющего имущества.
Показатель, отражающий упущенную выгоду, должен включать все плоды, продукцию и доходы, которые мог бы получить арендатор используя арендованное имущество в соответствии с изначально предполагаемыми условиями договора аренды (в соответствии с абз.2ст.606 ГК РФ).
В показатель, отражающий сбереженные расходы, должны быть включены стоимость ремонтов (текущих, а в случаях, указанных в законе или договоре, - и капитальных) арендованногоимущества, которые не предусмотрены по условиям нового договора аренды, но должныбыли быть произведены за счет арендатора в период предполагаемого действияпервоначального договора в сроки, наступившие после его расторжения.
При взыскании убытков по вышеприведенной формуле необходимо учитывать, что новый договор аренды заменяющего имущества должен одновременно обладать следующими признаками:
а)новый договордолжен быть в значительной степени подобен первоначальному договору аренды;
б)арендная плата и иные условия нового договора должны быть разумными;
в)новый договорзаключенпосле расторжения первоначального договора аренды;
г)совершениесделки по аренде заменяющего имущества должно иметь место после расторжения договорав разумный срок, который в любом случае не должен превышать оставшегося после досрочного расторжения первоначального договора срока аренды, изначальнооговоренного его сторонами.
О соотношении «разумной цены» и «рыночной цены»было сказано в разделе настоящей книги, посвященной договорам купли-продажи (а именно, в части об убытках покупателя). Моднопредположить, что и при арендных правоотношениях понятие«рыночной арендной платы» в подавляющем большинстве случаев практически совпадет с понятием «разумнойарендной платы», а определениекритериев «рыночной арендной платы» во многом аналогичныопределению критериев «рыночной цены», поэтому нет смысла повторять все сказанное об их установлении при рассмотрении убытковпокупателя.
Укажем только, что и в данном случае целесообразно ориентироваться при построении логической цепочки доказательств (но, конечно, не при нормативном обосновании своей позиции в суде) на определение рыночной арендной платы, приведенное в некоторых зарубежных нормативных актах. В частности, в ст.2А-507 Единообразного торгового кодекса США, под рыночной арендной платой понимается арендная платаза пользование имуществом, аналогичным указанному в договоре, на срок, идентичный оставшемуся сроку действия первоначального договора аренды, преобладающая в месте, где имущество было предложено к принятию, а в случае, если имуществобыло отвергнуто после принятия, - в месте доставкиимущества, на дату нарушения условий договора. Если определить рыночную арендную плату в вышеуказанном месте и в вышеуказанноевремя невозможно, томожет использоваться арендная плата, превалирующая в течение разумного периода до или после указанного времени или в другом месте илина другой срок, которая согласно торговому обыкновению может служить разумной заменой указанной арендной плате, с учетом соответствующей разницы, включающей стоимость транспортировки имущества.
При этом американское законодательство позволяет, если речь идет об установлении превалирующей арендной платы на любом сложившимся рынке, в качестве допустимых доказательствиспользовать сообщения в официальных публикациях, торговых журналах, газетах или периодических изданиях, распространяемых для общей аудитории в качестве сообщений о данном рынке.
3.Расчет убытков в случае, если арендатор после досрочного расторжения договора не арендует заменяющееимущество
Далее, рассмотрим возможность взыскания «абстрактных» убытков, которые при рассматриваемых обстоятельствахимеют место, если арендатор после досрочного расторжения первоначальногодоговора в результате неправомерных действий со стороны арендодателя предпочтет не искать для аренды заменяющее имущество или арендатор не может воспользоваться этим правомпо каким-либо причинам (запрет в законе, договоре и т.п.), либо по каким-либо причинам арендатор не имеет право требовать компенсации указанной вышеразницы между размерами арендной платы, закрепленными в новом и первоначальном договорах (например, если по новому договору арендуется имущество, которое не считается аналогичным указанному в первоначальномдоговоре).
В этих случаяхубытки могут быть рассчитаны по формуле:
Уар2=(Ар - Ад) Х ЧП+ РУ + УВ - СР(3а-2)
где Уар2 -убытки арендатора в данном случае;
Ар - рыночная арендная плата за определенный период
(например, за месяц) за имущество, аналогичное арендованному по первоначальному договору (см. комментарий к формуле (3а-1)).
Ад - арендная плата за определенный период, указанная в первоначальном договоре аренды;
ЧП - число прошедших со дня расторжения договора до дня окончания срока аренды, изначально предполагаемогопо условиям договора,определенных периодов (например, месяцев), в течении которых должны производится очередные арендные платежи;
РУ- реальный ущерб (см. часть А раздела 1 настоящей книги и комментарий к формуле (3а-1));
УВ- упущенная выгода (см. часть Б раздела 1 настоящей книги и комментарий к Формуле (3а-1));
СР - сбереженные расходы (см. параграф 1 части В раздела 1 настоящейкниги и комментарий к формуле (3а-1)).
Если разница между размерами рыночной и договорной арендной платы получится отрицательная, тодля расчета убытков необходимо применять общую формулу (3а-3).
4. Классификация наиболее распространенных нарушений условий аренды арендодателем и расчет убытков в указанных случаях.
В арендных правоотношениях можно выделить следующие наиболее распространенные нарушения со стороны арендодателя:
1) Нарушение договорных условий о предоставлении имущества арендатору или создание препятствий арендатору в пользовании арендованным имуществом, в том числе в виде его неосновательного истребования.
Арендодатель обязан предоставить имущество, указанное в договоре аренды,во временное владение и пользование или во временноепользованиев сроки,указанные в договоре, а,если этот срок не указан в разумный срок с момента заключения договора(ст. 606 ГК РФ).
Нарушение этойобязанности со стороны арендодателя, порождает у арендатора следующие права(согласно п.3 ст. 611 ГК РФ):
а)истребовать от арендодателя арендованное имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.Указанное право истребования отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления (ст. 398 ГК РФ).
Размер убытков, подлежащих компенсации, арендатор вправе рассчитать по общей формуле расчета убытков:
Уар3 =УВ + РУ - СР(3а-3)
где: Уар3- убытки арендаторав данном случае;
РУ- реальный ущерб (см. часть А раздела 1 настоящей книги);
УВ- упущенная выгода (см. часть Б раздела 1 настоящей книги);
СР- сбереженные расходы (см. параграф 1 части В раздела 1 настоящейкниги).
б) потребовать расторжения договора (это правопродублировано в ст. 620 ГК РФ).В данном случае, по всей видимости,действуетобщее правило, закрепленное в ст. 450 ГК РФ, согласнокоторомудля расторжения или изменениидоговора по требованию одной из сторон необходимо решение суда,при этом исковое заявлениеобэтомподаетсятолько послеполучения отказа другой стороны на предложение изменить илирасторгнутьдоговорлибонеполученияответавсрок, указанныйв предложении или установленный законом,а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2 ст.452 ГК РФ).Моментом расторженияили изменениядоговорабудетсчитатьсямоментвступления судебного решения в законную силу(п.3 ст.453 ГК РФ).
По мнению авторов, вданном случае (подобно сказанному в разделе настоящей книги, посвященному договорам купли-продажи) представляется целесообразным закрепить в законодательном порядке нормы, аналогичные предусмотреннымдля договоров поставки в п.3 ст.523 ГК РФ, и считать моментом расторжения (изменения) договора момент получения одной стороной уведомления другой стороны об одностороннем отказе от исполнения договора (полностью или частично), что позволитоперативно реагировать пострадавшей стороне на нарушение договорных условий и разгрузит в этой части споров суды.
Убытки в данном случае могут быть рассчитаны либо по формуле (3а-1), либо по формуле (3а-2) (в зависимостиоттого, воспользовался ли арендатор правом арендовать заменяющее имущество).
2) Сдача в аренду имущества, не соответствующего условиям договора или назначению имущества.
По общему правилу, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ). В противном случае (например, при передаче имущества ненадлежащего качества илинекомплектного имущества), арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им по назначению, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п.1.ст. 612 ГК РФ). Назовем это правило презумпцией виновности арендодателя за недостатки переданного имущества.
То есть для освобождения от ответственности арендодатель должен доказать, что недостатки переданного в аренду имущества:
nбыли им оговорены при заключении договора аренды (конечно, если он знал о их наличии); либо
nбыли заранее известны арендатору; либо
nдолжны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду.
Если доказатьналичие этих обстоятельств арендодателю не удается, то арендатор вправе по своему выбору:
а) Потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков арендованного имуществаикомпенсации вызванных задержкой исполнения условий аренды убытков, размер которых может быть получен по общей формуле расчета убытков (3а-3). Если арендодатель не выполняет это требование в разумный срок, назначенный арендатором в требовании, то последний вправе воспользоваться правом, указанным в любом из указанных ниже вариантов.
По всей видимости, в данном случае можно говорить о следующихспособах уменьшения:
nарендатор освобождается от оплаты арендной платы за периоды, в течение которых он не мог использовать арендованное имущество по назначению в результате нарушения обязательствсо стороны арендодателя;
nсумма арендных платежей уменьшается на сумму произведенных арендатором (или предполагаемых им произвести) затрат, необходимых длядоведения имущества до состоянияотвечающего условиям договора.
В данном случае:
Сар1 = РУ( 3а-4 )
где : Сар1- сумма, подлежащая уплате арендаторув данном случае;
РУ- реальный ущерб.
nсумма, на которую уменьшается арендная плата, равна разнице междуарендной платой, указанной в договоре, ирыночной арендной платой на имущество, имеющеенедостатки, аналогичные содержащимся в имуществе полученным арендатором. Таким образом для данного случая:
Сар2= (Ад - Ар) Х ЧД( 3а-5 )
где: Сар2 - сумма, подлежащая уплате арендаторув данном случае;
Ад -арендная плата за определенный период (например, за месяц), указанная вдоговоре аренды;
Ар -рыночная арендная плата за тот же период (см. комментарий ниже);
ЧП -число определенных периодов (например, месяцев), в течение которых должны производиться выплатыарендной платы.
В данном случаенеобходимо особоучитывать, что п.1 ст.612 ГК РФ закрепляет зачетный характерубытков по отношению к иным требованиям арендатора, указанных в законе (в том числе ктребованиям обуменьшении арендной платы), то есть арендатор вправе требоватькомпенсации убытков в части, не покрытой указаннымиплатежами.
Определение «рыночной цены» при применении формулы (3а-5)будет еще более сложным, чем определение рыночной цены некачественных товаров (см. параграф 5 части Араздела 2 настоящей книги). Например, еслиарендатору для выращивания теплолюбивых растений (при этом целевое применение арендованного имуществаотражено в договоре или доведено до сведения арендодателя иным способом)передана отапливаемая теплица, в которой по каким-либо причинам (не зависящим ни от арендатора, ни от арендодателя) в очередной зимний период не поддерживается необходимая для ростатеплолюбивых растений температура (например, не хватает мощности ТЭЦ и т.п.). Арендаторв целях уменьшения убытков может принять разумное с коммерческой точки зрения решение - в арендованной теплице выращивать растения, дляроста которых температура в теплицеоказалось достаточной.Но логично предположить, чторазмер арендной платы за теплицу, условия которой рассчитаны на выращивание растений при невысокой температуре, намного ниже размера платы за аренду теплицы, в которой можно выращивать дорогостоящие теплолюбивые растения, поэтому арендатор вправе вданных условияхтребовать уменьшения арендной платыдо разумных пределов.
в) Потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков арендованного имущества.
Для данного случая можно привести следующий пример: в аренду передан автомобиль, у которого оказался неисправным (не по вине арендатора) какой-либо агрегат. Арендатор может либо устранить недостатки своими силами, либо воспользоваться за разумную плату услугами третьих лиц, но в каждом из этих случаев он вправепотребоватьот арендатора возмещения своих расходов (формула (3а-4)), а также иных убытков, вызванных вынужденным простоем арендованного автомобиля, которые могут быть рассчитаны по формуле (3а-3).
г) Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков арендованного имущества из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
Данное положение ГК РФ напрямую связано с правамиарендатора устранить недостатки своими силами или воспользоваться услугами третьих лиц за разумную плату, о которых говорилось в предыдущем пункте. Для данного случаязаконодатель закрепляет за арендатором обязанность предварительногоизвещения арендодателя. При этом срок такого извещения должен быть разумным и, по всей видимости, может зависеть от того, насколько существенно уменьшаются текущие арендные платежи. Например, если сумма расходов на устранение недостатков арендованного имущества соизмерима с суммой арендных платежей за квартал (полгода и т.п.), то извещение арендодателя об удержании из них указанных затрат непосредственно перед наступлением срока очередных арендных платежей может явиться причинойощутимых для арендодателя убытков (в частности, рассчитываянаполучение очередной платы за арендованное имуществоарендодатель мог заключить под нее ряддоговоров).Поэтому более разумным представляет закрепление в законе за арендатором обязанности извещения арендодателя о предполагаемых вычетах из арендной платы до того, как он (арендатор)понес расходы на устранение недостатков арендованного имущества. В этом случае, арендодатель может воспользоваться правом без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом либо безвозмездно устранить недостатки переданного в аренду имущества (п.1 ст.612 ГК РФ).
Конечно, могут быть и исключения из указанного правила обобязанности арендатора извещать арендодателя. Так, скажем, если в приведенномвыше примере автомобиль выходит из строя (не по вине арендатора) в пути на значительном расстоянии до местонахождения (местожительства)арендатора и арендодателя, и необходим срочный ремонт, то извещать арендодателя о предполагаемых затратах непосредственно перед ремонтом в большинстве случаев бессмысленно.
Формулы и методикарасчета убытков в данном случае ни чем не отличаются отописанных в предыдущем пункте («в»).
д) Потребоватьдосрочного расторжения договора аренды.
Данное право закреплено не только в ст.612 ГК РФ, но и продублировано в ст.620 ГК РФ. При этом для расторжения договорапо требованию арендатора необходимо решение суда, но исковое заявление может подаваться только после получения отказа арендодателярасторгнутьдоговорлибонеполученияот него ответавсрок, указанныйв предложении арендатора или установленный законом,а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2 ст.452 ГК РФ).Договор будет считаться расторгнутым или измененным с моментавступления судебного решения в законную силу (п.3 ст.453 ГК РФ).
После расторжения договора арендатор вправе требовать от арендодателякомпенсации убытков, которые могут быть рассчитаны по формуле (3а-1) либо по формуле (3а-2) (в зависимости от того, воспользовался ли арендатор правом арендовать заменяющее имущество).
Как отмечалось выше, арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедленияпроизвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (п. 1 ст.612 ГК РФ).Даннымправом арендодатель может воспользоваться при любой указанной выше ситуации, когда арендованное имущество не соответствует договорным условиям или назначениюимущества.В этом случае арендатор вправе требовать только компенсации убытков, рассчитанных по общей формуле (3а-3).
Интересно отметить, что ГК РФ не закрепляет за арендатором обязанности извещать арендодателя о недостатках полученного им в аренду имущества. Таким образом, фактически поучается, что дать или не дать арендодателю шанс исправить недостатки имущества (и, соответственно, уменьшить объем своей ответственности) зависит от доброй воли арендатора. Представляется, что данное положение ставит в неравное положение контрагентов сделки (особенно, с учетом указанной выше презумпции виновности арендодателяза недостатки переданного имущества), поэтому сторонам договора аренды можно рекомендовать закрепить непосредственно в договоре обязанность взаимного извещения о всех нарушениях договорных условий.
3) Сдача имущества в аренду без его принадлежностей и относящихся к нему документов.
Если иное не предусмотрено договором, имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему предметами (техническимпаспортом, сертификатом качества и т.п.) (п.2 ст.611 ГК РФ).
В противном случае, арендатор вправе потребовать:
а) предоставления ему арендодателем необходимых принадлежностей
и документов, а также возмещения убытков, размер которых может быть получен по общей формуле расчета убытков (3а-3);
б)расторжениядоговора и возмещения убытков, которые могут быть
рассчитаны либо поформуле (3а-1),либо по формуле (3а-2) (в зависимости от того воспользовался ли арендатор правом арендовать заменяющее имущество).
Для того, чтобы воспользоваться любым из указанных выше прав, арендатор должен доказать, что при отсутствии непереданных принадлежностей арендованного имущества или относящихся к нему документов он:
nне может использовать арендованное имущество по назначению; либо
nв значительной степени лишается того,на чтобыл вправе рассчитывать при заключении договора.
Отметим, что в данном случае ГК РФ не закрепляет за арендатором обязанность перед расторжением договора назначить арендодателю разумный срок для передачи принадлежностей арендованного имущества или относящихся к нему предметов, чтоимеет место, например, в правоотношениях, основанных на договоре купли-продажи, при аналогичном нарушении со стороныпродавца (см. пункт 6 параграфа 6 части А раздела 2 настоящей книги). Отсутствие этого правила представляется не оправданным упущением законодателя, поэтому сторонам договора аренды целесообразно непосредственно в договоре закрепить обязанность арендатора извещать арендодателя об отсутствии принадлежностейпереданного в аренду имущества, а также относящихся к нему документов. И только, если арендодатель в разумный срок, назначенный арендатором, не передает их арендатору, то последний вправе воспользоваться правом расторгнуть договор.
Абзац1 статьи 613 ГК РФ фиксирует правило о том, что обременение правами третьих лиц следует за вещью. Оно так же закреплено, в частности,для случаязалогав ст. 353 ГК РФ. Не является исключением из этого правила и передача имущества в аренду. Говоря другими словами, если предметом залога служит имущество, переданное в аренду, залогодержатель может в случаях, предусмотренных законом или договором, обратить взыскание на заложенное имущество,даже еслиэто имущество передано в аренду.
Поэтому законодатель закрепляет за арендодателемобязанность предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.) (абз.2 ст. 613 ГК РФ). Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать:
а) уменьшения арендных платежей.
Как и в случае с аналогичным по смыслу уменьшением цены товара, обремененного правами третьих лиц, в правоотношениях основанных на сделке купли-продажи (см. пункт 8 параграфа6 части А раздела 2 настоящей книги), в арендных правоотношениях необходимо отличать данное уменьшение арендных платежейот рассмотренноговыше уменьшения арендных платежей при передаче в аренду имущества, не соответствующего договорным условиям или его назначению.
При этом расчет убытков, вызванных ненадлежащим исполнением условий договора, может быть произведен по нижеследующей формуле:
Уар4= (Ад - Ар) Х ЧД +РУ + УВ - СР( 3а-6 )
где : Уар4- убыткиарендаторав данном случае;
Ад -арендная плата за определенный период (например, за месяц), указанная вдоговоре аренды;
Ар -рыночная арендная плата за тот же период;
ЧП -число определенных периодов (например, месяцев), в течении которых должны производится выплатыарендной платы.
РУ- реальный ущерб (см. часть А раздела 1 настоящей книги);
УВ- упущенная выгода (см. часть Б раздела 1 настоящей книги);
СР - сбереженные расходы (см. параграф 1 части В раздела 1 настоящейкниги).
Если арендованное имущество все-таки истребовано у арендаторатретьими лицами, то для расчета его убытков (после момента истребования) может использоваться либо формула (3а-1), либоформула (3а-2) (в зависимости от того, воспользовался ли арендатор правом арендовать заменяющее имущество).
б) расторжения договора аренды.
Помимо требования расторжения договора, арендатор вправе в данном случае требовать компенсации убытков, которые могут быть рассчитаны по формуле (3а-1) илипо формуле (3а-2) (в зависимости от того, воспользовался ли арендатор правом арендовать заменяющее имущество). При недостижении взаимного соглашения о расторжении договор может быть расторгнут по решению суда (п.2 ст.450 ГК РФ).
И в заключениеданного пункта необходимо отметить, что,руководствуясь п.2 ст.313 ГК РФ, арендатор,в случае опасности утратить свое право аренды на имущество арендодателя вследствие обращения кредитором взыскания на это имущество, можетза свой счет удовлетворить требование кредитора без согласия арендодателя. В этом случае к арендатору переходят права кредитора по обязательству в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав (ст.384 ГК РФ). Кредитор в данном случае обязан передать арендатору документы, удостоверяющиеправо требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.
5) Нарушение обязательств произвести капитальный ремонт переданногов аренду имущества.
Оговоримся, что в договоре стороны могут предусмотреть, что обязанность производить капитальный ремонт возлагается на арендатора, в этомслучае, конечно, положения описанные в данном пункте не действуют.
Итак, по общему правилу, арендодатель обязан производить за свой счеткапитальный ремонт переданного в аренду арендованного имущества (абз.1 ст.616 ГК РФ). При этом законодатель предполагает, что стороны сделкипредусмотрятнепосредственно в договоре сроки такого ремонта (и это представляется весьма целесообразным). Но, к сожалению, на практикезачастую это непроисходит.В этом случае, ремонт должен производиться:
nпо мере неотложной необходимости;
nв разумные сроки.
Можно отметить, что обе эти категории довольно относительны и строго индивидуальны для каждого конкретного случая. Поэтомудоказать, что арендодатель нарушает свои обязанности по капитальному ремонту сдаваемого в аренду имущества, во многих случаях представляется проблематичным. В некоторых случаяхможно прибегнуть к помощи положений, инструкций, правил, рекомендаций и иных подобных подзаконных документов. Например, сроки эффективной эксплуатации зданий приведены вПоложении об организации и проведении реконструкции,ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденных Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года № 312,а срокикапитального ремонта вагонов, предназначенных для перевозки опасных грузов,закрепленыв Правилах безопасностипри перевозке опасных грузов железнодорожным транспортом, утвержденных Постановлением Госгортехнадзора России от 16 августа 1994 года № 50.
Если таких документов, определяющих сроки капитального ремонта, напереданное в арендуимущество, не существует, то можно привлечь специалистов, которые обладают достаточными знаниями и опытом, чтобы установить, с какой периодичностью должен производится капитальный ремонт данного арендованногоимуществаили с какой периодичностью обычно производится капитальный ремонтаналогичного имущества (у иных его владельцев). Кроме того, может быть произведена экспертная оценка конкретного имущества с целью выяснения необходимости его капитального ремонта. Указанныеспециалисты могутбыть по ходатайствулиц, участвующих в деле,приглашеныдля проведенияэкспертизы в суд(ст.66 АрбитражногоПроцессуального Кодекса РФ; ст.74 Гражданского Процессуального Кодекса РСФСР).
Если арендатору удается доказать, что арендодатель нарушает обязанности по производству капитального ремонта, то он по своему выбору вправе:
а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или
вызванный неотложной необходимостью (но не по своей инициативе в иных случаях), и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Интересно отметить, что законодатель для данного случая особо не выделяет правило о том, что капитальный ремонт должен быть выполнен за разумную цену. Но это не значит, что арендатор может завышатьстоимость работ или нанимать «самых дорогостоящих» подрядчиков для производства капитального ремонта. В данном случаедействует общее правило о недопустимости злоупотребления правом, закрепленное в ст.10 ГК РФ, в противном случае суд может отказать в защите принадлежащего (в данном случае арендатору) права.
Участникам арендных правоотношений целесообразно закрепить в договоре обязанность арендатора в случае нарушенияарендодателем обязанности произвести капитальный ремонт переданного в аренду имущества предварительно известить арендодателя о предполагаемых арендатором действиях по капитальному ремонту указанного имущества (аргументацию данного совета см. в пп. «г»п.2 настоящего параграфа книги).
Помимо стоимости ремонта арендатор в данном случае может требовать возмещения убытков, рассчитанных по формуле (3а-3). Отметим, что в данном случае возмещение убытков не носит зачетный характер по отношению к компенсации стоимости ремонта, что имеетместо, например, в случае, когда арендодательпередает варенду имущества,не соответствующего условиям договора или назначению имущества(см. пп. «б» п.2 настоящего параграфа).
Логично предположить, что уменьшение арендной платы в данном случае может основываться на следующихпозициях:
nарендатор освобождается от оплаты арендной платы за периоды, в течение которых он не мог использовать арендованное имущество по назначению в результате нарушения арендодателем обязательств произвести капитальный ремонт этого имущества;
nсумма арендных платежей уменьшается на сумму произведенных арендатором (или предполагаемых им произвести) затрат, необходимых для производства капитального ремонта арендованного имущества;
nсумма, на которую уменьшается арендная плата, равна разнице междуразмером арендной платы, указанной в договоре, иразмером рыночной арендной платы на имущество, нуждающееся в капитальном ремонте.
Во втором случае рассматриваемоеправо арендатора практически совпадает с правом, указанным впредыдущем пункте (произвести капитальный ремонт и взыскать (удержать) его стоимость с арендодателя). Помимо стоимости капитального ремонта арендатор в данном случае может требовать возмещения убытков, рассчитанных по формуле (3а-3).
В третьем случаеарендатор вправе требовать уменьшенияарендной платы до рыночного размера, который соответствует аренде имущества, требующего капитального ремонта (формула расчета убытков подобная формуле(3а-6)). Но пользование такимимуществом во многих случаях запрещено правилами техники безопасности (например, трудно представить, что действует рынок аренды нуждающихся в капитальном ремонте самолетов, морских или речных судов, автомобилей и т.п.). Поэтому представляется, что рассматриваемоеположение ГК РФ в некоторых случаях лишнее, более того, довольно вредоносное, так как провоцирует участников гражданского оборота к нарушению правил техники безопасности и фактически реально закрепляет право арендыимущества, нуждающееся в капитальном ремонте.
в) Потребовать расторжения договора.
В данном случае арендатор вправе требовать от арендодателя компенсации убытков, которые могут быть рассчитаны по формуле (3а-1) либо по формуле (3а-2) (в зависимости от того, воспользовался ли арендатор правом арендовать заменяющее имущество).
6) Неправомерный отказ в удовлетворение преимущественного права арендатора заключить договор аренды на новый срок.
ГК РФ закрепляет за арендодателем обязанность заключить арендный договор на новый срокс арендатором, срок договора аренды с которым истек (истекает), при прочих равных условиях с иными претендентами на аренду имущества (п.1 ст.621 ГК РФ). При этом условия первоначального договора аренды могут быть изменены только по соглашению сторон.
Но для возникновения указанной обязанности у арендодателя,арендатор должен выполнить ряд условий:
nво-первых, надлежащим образом исполнить свои обязанности по договору аренды, срок которого истек (истекает);
nво-вторых, уведомить арендодателя о своем желании заключить новый договор арендывсрок,указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Необходимо обратить внимание, что эта норма диспозитивная, то есть иное может быть установлено договором, а также законом. Вслучае, если арендатором выполнены оба указанных выше условия, а арендодатель отказывается заключить с арендатором договор на новый срок, но в течение года со дня истечения срока первоначального договора аренды заключает новый договор аренды того же имущества, но с другим лицом, то арендатор, согласност. 621 ГК РФ, вправе по своемувыбору:
а) Потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
В данном случае мы фактически имеет дело с переменой лиц в обязательстве как способом защиты нарушенных прав, что не так частоможно встретить в гражданском праве, поэтому остановимся на этом особенно.
В соответствиисостатьей 305 ГК РФ, арендаторуобеспечиваетсязащитаегоправа на имущество,полученное им подоговору аренды,наравнесзащитой,установленнойгражданскимзаконодательствомв отношении права собственности. Арендатор, какзаконный владелец, имеет также право назащитусвоего владенияпротивсобственника.
Игнорирование преимущественного права первоначального арендатора на заключение договора аренды на новый срок и передача в аренду третьему лицу того же имущества, что было передано по первоначальному договору аренды, нарушаетохраняемыезакономимущественныеправа первоначального арендатора.Следовательно, указанная сделка по передаче в аренду имущества третьему лицу является недействительной в силу требований статьи 168 ГК РФ,и первоначальный арендатор вправе потребовать от арендодателя в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному новому договору аренды с третьим лицом. Затем, после удовлетворения этого требования, у первоначального арендатора возникает право истребовать имущество из чужого незаконного владения (ст.301 ГК РФ с учетом ст.305 ГК РФ), то есть отнового арендатора, с которым был заключен договор аренды в обходпреимущественногоправа предыдущего арендатора.
Президиум ВысшегоАрбитражного Суда РФ в своем постановлении от 29 октября 1996 года № 3172/96 указал, что уступка требованиявлечет перемену лиц в обязательстве и возможна в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, то есть, если первоначальный арендатор требует перевода на него прав и обязанностей по новому договору, то он, становясьстороной именно в этом договоре и берет на себяобязанности, определенные в новом договоре, ане в том,который был заключен между ним и арендодателем (в первоначальном договоре), при обычных обстоятельствах условия которого подлежали изменению только по соглашению сторон (абз.2 п.1 ст. 621 ГК РФ).Например, арендодатель и новый арендатор могли определить, что капитальный ремонт должен производить арендатор, изменить сроки и порядок арендных платежейи т.п.Поэтому первоначальный арендатор должен внимательно изучить новый договор аренды прежде, чем воспользоваться правомтребоватьв суде перевода на себя прав и обязанностей по нему, так как, по общему правилу,«обратного пути» не будет,потому что уступка требования предполагает безусловную замену лица в обязательстве (постановлениеПленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 1996 года №1617/96).
Так же арендаторуперед тем, как требовать перевода на себя прав и обязанностей по новому договору аренды, необходимо выяснить насколько полно уже выполнены взятые на себя новым арендатором обязательства, так как, становясь стороной в новом договоре, к первоначальномуарендаторупереходят не только права требования, но и переводятся долги.То есть, например, если новыйарендатор (с которым был заключен договор аренды в нарушение преимущественного права первоначального арендатора заключить договор на новый срок)пользовался (владел)арендованным имуществом, не оплачивая за него арендную плату, то становясь на его место, первоначальный арендатор должен будет оплатить арендную плату даже за тот период, в течение которого он этим имуществом не пользовался (не владел им).Конечно,уплатив этот «чужой» долг онвправетребовать соответствующую компенсацию у нового арендатора, так как со стороны последнего имело место неправомерное обогащениев виде неосновательного сбережения за счет другого лица (в данном случае первоначального арендатора), что, по общему правилу, порождает обязанность возвратить неосновательно сбереженноеимущество (п.1 ст.1102 ГК РФ).
И наоборот, если новый арендаторуплатил арендную плату авансом, а первоначальный арендатор истребовалу него арендованное имущество, то первоначальный арендатор, добившийся перевода на себя прав и обязанностей по новому договору, должен компенсировать лицу, у которого арендованное имущество было истребовано, величину оплаченных им арендных платежей, исчисленных начиная с момента, когда имущество было передано первоначальному кредитору.
Помимо права требования перевода на себя прав и обязанностей по новому арендному договору арендатор в данном случаевправетребовать от арендодателя возмещения причиненных отказом возобновить с ним арендный договор убытков, которые могутбыть рассчитаны по формуле(3а-1) илипо формуле (3а-2) (в зависимости от того, воспользовался ли арендатор правом арендовать заменяющее имущество).
б) Отказатьсяот указанного в предыдущем пункте права потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору,но и в этом случае за арендатором сохраняется право требовать компенсации убытков, которые, в частности, могут быть рассчитаны по формуле(3а-1) илипо формуле (3а-2)(в зависимости от того воспользовался ли арендатор правом арендовать заменяющее имущество).
7) Арендодатель, передавший имущество по договору аренды, не является ни собственником этого имущества, ни лицом, управомоченным законом или собственником сдавать это имущество в аренду.
Несмотря на всю нелепость ситуациидля юристов, данные случаи довольно распространены на практике. Наиболее часто практикующим юристам приходится встречаться с ситуацией,когда государственные или муниципальные унитарные предприятия сдают принадлежащее им на праве хозяйственного ведения имущество без согласия его собственника (государства или муниципалитета), чем нарушают требования п.2. ст.295 ГК РФ. Аналогичный запрет установлен для казенных предприятий ( п.1 ст.297 ГК РФ)(в этом случае требуется согласие государства) идля опекунов (в последнемслучае необходимоодобрениеоргана опеки и попечительства (п.2 ст. 37 ГК РФ)). Требуется также согласие собственника или лица, уполномоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду (арендодателя), для сдачи имущества арендатором в субаренду (п.2 ст.615 ГК РФ).
Конечно, собственник имущества, иной правомерный арендатор или, соответственно, орган опеки и попечительства может позднее утвердить сделку по передаче имущества в аренду. В этом случае, по всей видимости,будут действовать нормы о действии в чужом интересе без поручения (глава 50 ГК РФ) и ничьи интересы небудут ущемлены, то есть оснований для взыскания убытков не возникнет.
Но возможна и иная ситуация, когда собственник, иной правомерный арендатор или, соответственно,орган опеки и попечительства отказываются одобрить сделку.Тогда сделка аренды признается ничтожной как не соответствующая закону (ст. 168 ГК РФ), а именно ст.608 ГК РФ. В этом случае каждая из сторонобязанавозвратитьдругойвсеполученноепосделке (п.2 ст. 167 ГК РФ).Но так как в данном случае со стороны арендатора полученное выражается в пользовании имуществом, тоон обязан только вернуть арендованное имущество, но не вправе требовать арендной платы, уплаченной за время такого пользования.Арендатор вправе требовать возврата толькоарендных платежей, уплаченных им в качестве аванса за тот период, в течение которого арендатор не пользовался (не владел)арендованным имуществом по назначению в результате нарушений условий договора аренды со стороны арендодателя (см. п.7 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении, приведенного в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49).
Важно отметить, что в данном случае отношения по возмещения вреда, согласно ст. 988 ГК РФ, регулируютсяправилами, предусмотренными главой 59 ГК РФ (Обязательства вследствие причинения вреда), а не рассматриваемыми выше нормами договорного права.Поэтомуразмер убытков, подлежащих компенсации собственнику имущества, а также арендатору (в договоре, который признаннедействительным), должен производится, согласно ст.1064 ГК РФ и ст.1082 ГК РФ,по общей формуле расчета убытков (3а-3).
Но в данном случае арендодатель может освободить себя от обязанности компенсации убытков арендатору, если своевременно предоставить ему в аренду вещь того же рода и качества (ст.1082 ГК РФ).
В любомслучае не может служить предметом аренды самовольная постройка (п.2 ст.222 ГК РФ), которой признаетсяжилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество,созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
8) Арендодатель не выполняет какие-либо денежные обязательства.
Данное нарушение имеет место, например, когда арендодатель нарушает срокивозврата денежных средств, полученных авансом в виде арендных платежей, при расторжении договора аренды до истеченияоплаченного авансом периода (ст. 1102 ГК РФ) или несвоевременно выполняет обязанности, установленные договором, по возмещению стоимости улучшенийарендованногоимущества, выполненных за счет средств арендатора и с согласия арендодателя(п.2 ст. 623 ГК РФ).
В любом из этих случаев арендатор вправе требовать уплаты процентов, рассчитанных в соответствии сост.395 ГК РФпо формуле
Пар1 = (УСБП4 Х С4 Х ЧД4)/36 000( 3а-7 )
где
Пар1- проценты, подлежащие уплате арендатору в данном
случае;
УСБП4 - учетная ставка банковского процента в месте нахождения
арендатора на день оплаты причитающихся ему от арендодателя
денежных сумм, если иное не предусмотрено законом или договором;
О показателеделителя см. комментарий к формуле (1в-2)
Можно отметить, что проценты, рассчитанные по формуле (3а-7), могут быть истребованы арендатором помимо убытков, вызванных нарушением арендодателем неденежных обязательств.
В арбитражной практике можно встретить позицию, что арендатор невправе требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанных в соответствии со ст. 395 ГК РФ,в случаях, когда арендодатель не выполняет неденежные обязательства (например, не передает имущество в аренду) (см. постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 28 октября 1997 года №4270/97).С такой позицией трудно согласиться, если арендодатель не передает в аренду имущество, за которое арендатором уплаченапредварительная арендная плата. Представляется, что при этих обстоятельствах необходимо прибегнуть к аналогии закона (ст.6 ГК РФ), и применять в арендных правоотношениях следующую правовую конструкцию, аналогичную закрепленной в п.4 ст.487 ГК РФ: в случае, когда арендодатель, получивший сумму предварительной арендной платы не передает в пользование (владение) арендатору предмет аренды в установленный срок, арендатор вправе требовать уплаты процентов на сумму предварительной арендной платы в соответствии с положениями статьи 395 ГК РФ со дня, когда согласно условиям договора передача предмета арендыдолжна была быть произведена, до дня передачи предмета аренды арендатору или возврата предварительно уплаченной им суммы.
В данном случае формула расчета процентов примет следующий вид:
Пар2 = (УСБП5 Х С5 Х ЧД5)/36 000( 3а-8 )
где
Пар2- проценты, подлежащие уплате арендатору в данном случае;
УСБП5- учетная ставка банковскогопроцентав месте нахождения
арендатора на день передачи ему предмета аренды или возврата предварительно уплаченной им суммы;
С5-сумма предварительной оплаты или соответствующей ее части;
ЧД5-число дней, прошедших со дня, когда согласноусловиям договора передача предмета арендыдолжна была быть произведена, до дня передачи предмета арендыарендатору или возврата предварительно уплаченной им суммы.
О показателеделителя см. комментарий к формуле (1в-2).